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Tout immeuble en copropriété doit obligatoirement être doté d'un règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un acte notarié, soumis au régime de la publicité foncière et qui détermine les règles auxquelles se soumettent les copropriétaires pour administrer leur bien immobilier commun.
C’est un document établi, en application de l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui décrit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et les parties communes ainsi que le fonctionnement interne de la copropriété.
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Son rôle est primordial et son contenu doit être porté à la connaissance de chaque nouveau copropriétaire au moment de l'acquisition du bien qui, de fait, souscrira au règlement déjà établi.
Le règlement peut être établi par le promoteur lors de la mise en copropriété, ou par un propriétaire qui souhaite procéder à la cession en plusieurs lots.
Si la copropriété se trouve dépourvue de règlement, il appartient au syndicat d’établir un règlement, par vote de l’assemblée générale à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (majorité de l’article 26). À défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire. (Cass.3ème civ. 15 novembre 1989).
Pour tous les immeubles édifiés ou divisés depuis 1965, le règlement établi préalablement à la vente des lots, et publié, devient opposable aux autres copropriétaires dès le premier acte de vente conclu.
Lorsqu'un nouveau règlement de copropriété est adopté, il est opposable à tous les copropriétaires, indépendamment de sa publication (Cass. 3ème civ. 23 juin 1976).
Il est habituellement complété d’un état descriptif de division qui contient la liste des lots numérotés, avec la mention du nombre de tantièmes de copropriété affectés à chaque lot (article 2 du décret du 17 mars 1967). Ces valeurs sont fixées lors de l'établissement du règlement de copropriété en fonction de la consistance de la superficie et de la situation des lots. Cette répartition des quotes-parts permet de déterminer la participation des copropriétaires aux charges communes de copropriété et les voix dont chacun dispose aux assemblées.
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