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Le règlement de copropriété ne peut déroger à la loi. En effet, les dispositions de la loi de 1965 et son décret de 1967 sont d’ordre public et toute clause contraire du règlement de copropriété est réputée nulle.
L'article 8 de la loi du 10 Juillet 1965 prévoit :
"Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation."
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Certaines clauses d’un règlement de copropriété peuvent être jugé illicites car contraires à la loi.
La cour de cassation en a jugé certaines illicites :
- autorisant les copropriétaires à faire exécuter à leurs frais des travaux sur les parties communes (Cass. 3è civ. 12 mars 1997).
- autorisant la pose de stores sous réserve du respect de l'harmonie de l'immeuble, car ces aménagements relèvent de l'article 25 b de la loi de 1965, ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessitent un vote en assemblée générale (CA Paris 23e. 17 décembre 1997, Juris Data 023814).
- interdisant l'exercice dans l'immeuble d'activités commerciales ou professionnelles concurrentes, car elle impose la restriction des droits des copropriétaires, non justifiée par la destination de l'immeuble (CA Paris 19e 31 mars 1998, Juris Data 020979).
- interdisant à louer à un tiers (colocation).
- prévoyant la solidarité entre copropriétaires pour le paiement des charges (CA Paris 23e 8 octobre 1997) ou qu'en cas de non paiement des charges les propriétaires pourront être privés de certaines prestations (coupure de chauffage).
- prévoyant que la présidence de l'assemblée générale est assurée de droit par tel ou tel copropriétaire (Cass. civ 3è. 14 janvier 1998).
- interdisant les chats ou les chiens.
- interdisant de mettre des fleurs au balcon...
L’absence de règlement de copropriété ne signifie pas que l’immeuble est dépourvu de régime légal. Ce sont alors les dispositions de loi du 10 Juillet 1965 qui s’appliquent.
Faute d’accord entre les copropriétaires, un administrateur judiciaire peut d’autorité procéder à la division de l’immeuble selon les modalités de la loi du 10 Juillet 1965.
Le règlement de copropriété doit être publié, au même titre que le descriptif de l’immeuble au fichier immobilier de la commune. C’est le notaire qui effectue cette formalité moyennant rémunération.
Le syndic est responsable du bon accomplissement de ces formalités, il doit s’assurer des diligences du notaire.
Il faut noter que les copropriétaires ne peuvent s’opposer au règlement de copropriété qu’à compter de sa date de publication au fichier immobilier.
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